Autor: WALTER RUBEN JESUS TON

LA FIANZA EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN


Para cualquier persona que haya sido inquilino de una propiedad, seguramente ha sido un martirio conseguir garantías, para celebrar el contrato.-
También para el garante, ha sido muy difícil, afrontar deudas muy grandes, a raíz del incumplimiento de los inquilinos.-
No es más feliz la situación del propietario que en muchas oportunidades, recupera después de muchos años su inmueble destrozado y deja de cobrar cuantiosos cánones locativos.-
El régimen imperante en el código civil, era el de permitir la libertad en los contratos de locación, y en los mismos, normalmente se pacta que las obligaciones de los garantes, siguen subsistiendo, hasta la entrega de la propiedad.-
La jurisprudencia comenzó en forma aislada a resolver, que cuando había abuso del derecho por parte del locador, que no había iniciado las acciones de cobro y desalojo, sino hasta mucho tiempo después de vencido el contrato y la mora del inquilino, desobligaba al garante de los reclamos de pago.-
Debemos destacar que nuestro régimen procesal, es muy lerdo, para los juicios de desalojo, si ha ello le agregamos, la falta de diligencia del propietario, las sumas podían llegar a ser impagables para el garante.-
A ello hay que agregarle que la ley de locaciones 23.091, establece un plazo mínimo para los contratos de locación, con una norma de orden público, que no puede ser variada en el contrato de alquiler, que si bien está impregnada de justicia, por el beneficio que otorga al locatario, para quien es muy gravoso cada cambio de domicilio que tiene que efectuar, exige para el propietario tomar más recaudos al momento de celebrar el contrato de locación.-
Recientemente, el 22 de agosto de 2.002, se promulgó, incorporando a las normas del Código Civil, como artículo 1.582 bis que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.-
Agregó además que se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prorroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste y que será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.-
CONCLUSION.-
Creemos que es justa la norma que se ha agregado al ordenamiento civil, pero lo que no consideramos justo, es que se aplique a relaciones jurídicas preexistentes, es decir, a contratos celebrados con anterioridad a la sanción de esta norma y que ya se encontraban vencidos a esa fecha.-


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